Reventes LMP & LMNP
Les résidences ci-dessous disposent de lots sur le marché secondaire des résidences gérées, éligibles au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) classique, dit aussi LMNP amortissable ou au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Vous trouverez des résidences d'affaires, étudiantes, séniors ou de tourismes ainsi que des Ehpad gérées par des gestionnaires de renon qui vous permettent d'investir dans des lots en revente qui généralement offrent des rentabilités supérieures aux investissements dans le neuf.
Les avantages :
- des loyers immédiats car du jour où vous devenez propriétaire, vous bénéficiez des revenus locatifs dûs par le gestionnaire qui a pris à bail la résidence
- des rentabilités attractives, jusqu'à plus de 6% car, entre autre, le revenu locatif de base a bénéficié des revalorisations au fil des ans de détention par le(s) premier(s) propriétaire(s)
- des budgets accessibles à partir de moins de 50K€ car les propriétaires revendeurs ne font parfois pas ou peu de plus-value et ont acquis leur bien il y a plusieurs années, alors que les prix de vente dans le neuf n'avaient pas encore atteint leur niveau actuel.
Lorsque vous achetez un bien d'occasion dans une résidence service de type résidence de tourisme, résidence affaire, résidence senior, résidence étudiant, résidence médicalisée (ehpad), vous allez bénéficier de la fiscalité LMNP (voire de la fiscalité LMP si votre situation le permet) si vous rachetez les meubles en même temps que le bien immobilier et si vous reprenez aussi le bail en cours avec l'exploitant de la résidence (le gestionnaire) ou repartez sur un nouveau bail commercial. Le statut LMNP va vous permettre de générer des revenus locatifs peu ou pas du tout fiscalisés pendant de nombreuses années grace à l'amortissement de la valeur du bien (déduction faite de la valeur du terrain) et des frais d'acquisition. Grace à cette "charge fictive" qui va venir se déduire comptablement des loyers et qui est reportable, pour sa partie non utilisée, l'investissement va permettre de générer des loyer qui ne seront pas imposables en tout ou quasi totalité (en fonction du type de financement et de la rentabilité du bien) pendant des dizaines d'années.
Beaucoup d'investisseurs sont attirés vers le marché du LMNP ou LMP en revente. On parle aussi de LMNP d'occasion, de LMNP sur le marché secondaire ou de LMNP ancien en fonction des formulations. Quelque soit la dénomination, l'on remarque que souvent, les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien en revente ont la triple motivation suivante :
- Rendement performant (généralement supérieur aux rentabilités versée sur le marché du neuf)
- Fiscalité avantageuse du LMNP (grace aux jeu des amortissement repris à 100%)
- Visibillité sur l'exploitation en cours (qualité du gestionnaire, taux d'occupation de la résidence,...), visibilité sur les charges (dans le neuf, les charges de copropriété et la taxe foncière sont annoncées à l'investisseur de façon estimative alors qu'en revente il y a un recul sur les montants rééllement payés par le propriétaire) et visibilités sur les éventuels travaux à venir votés en Assemblée Générale des Copropriétaires.
Le nombre de lots d'occasions, en revente, reste encore assez limité car dans la majorité des cas les propriétaires revendent pour des raisons d'aléas dans leur vie (décès, perte d'emploi, divorce, besoin imprévu de liquidité,...). Ils sont plus rares à vouloir revendre leur bien en LMNP juste pour arbitrer leur patrimoine,... Cela est logique car initialement investir en LMNP amortissable est surtout choisi dans le but de générer des revenus complémentaires et non pas pour réaliser une plus-value à la revente.
Cependant d'ici quelques années il est vraisemblable que l'offre s'accroisse de manière considérable car des personnes ayant investi dans le cadre du statut LMNP Bouvard-Censi auront terminé leur période d'engagement obligatoire de 9 ans et ne bénéficieront plus de l'avantage fiscal afférent au Bouvard-Censi. Beaucoup de ces investisseurs vont commencer progressivement à être soumis à une fiscalité sur leurs loyers (au niveau de l'IRPP et des prélèvements sociaux de CSG&CRDS) ce qui devrait les inciter à revendre leur(s) bien(s). Probablement d'ailleurs pour en racheter un autre en LMNP classique amortissable et leur permettre de générer des revenus non fiscalisé. En effet, la grande différence entre le LMNP Bouvard-Censi et le LMNP classique, dit aussi LMNP Amortissable se situe dans le fait que le premier va générer très vite de l'impôt sur les revenus alors que le second en exonère le contribuable pendant plusieurs dizaines d'années (durée variable en fonction du type de financement et de la rentabilité).
Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez revendre un ou plusieurs lots que vous détenez en LMP, en LMNP, en Censi Bouvard ou en Loi Demessine en zone ZRR, n'hésitez pas à nous contacter !
Si le bien a été acquis dans de bonnes conditions et est revendu à son juste prix ainsi qu'à un niveau de rentabilité recherché sur le marché secondaire, il faut compter une moyenne d'environ 8 semaines pour concrétiser sa revente (donnée estimative de notre partenaire LB2S).