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La Loi Malraux

La Loi Malraux Nouveau Régime

Depuis 2009, la défiscalisation loi Malraux a changé de modalité concernant les projets dont le permis de construire a été déposé avant fin 2008.

Désormais, il ne s'agit plus de baisser le montant du revenu imposable en y déduisant le montant des travaux, mais il s'agit directement d'une réduction d'impôts. 

Le montant de la réduction pour un investissement en loi Malraux "nouveau régime" est de 30% pour les biens situés en Secteur sauvegardé ou dans une zone faisant partie du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés si la réhabilitation est jugée d'utilité publique. Elle est ramenée à 22% pour les biens situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural (ZPPAUP).

Pour y être éligible le bien immobilier doit répondre à des critères de restauration et être suivis par les Architectes des Bâtiment de France. Il est nécessaire que l'ensemble du bâtiment soit restauré.

Le contribuable va bénéficier d'une réduction d'impot de 22% à 30% qui va s'étaler entre la signature de l'acte et la livraison du bien. Chaque année 22% à 30% du montant des travaux effectivement débloqué par l'investisseur, va permettre une réduction de l'impôt sur le revenu. Généralement, la réduction d'impôt relative à la loi Malraux "nouveau régime" est étalée sur 3 ans et ne peut dépasser cette durée à dater de la délivrance du permis de construire (sauf dans le cas où des fouilles archéologiques sont réalisée, le délai est porté à 4 ans).

Par ailleurs, chaque année l'investisseur ne peut appliquer la réduction d'impôt Malraux qu'à un montant maximum de 100 000 €. La réduction d'impôt qui peut s'effectuer via la défiscalisation loi Malraux sera donc de maximum 30 000 € par an. Notez que dans le cas où il est généré une économie d'impôt surpérieur à l'impôt réel, il n'est pas possible de la reporter sur une année suivante.

Au niveau locatif, le propriétaire investisseur se doit d'avoir mis en location le bien immobilier dans un délai de 12 mois après l'achèvement des travaux et il doit s'engager à le louer en habitation de résidence principale pendant une durée minimum de 9 ans.

Pour en savoir plus sur la Loi de Défiscalisation Malraux, consultez le BOFIP du 12/09/2012

La Loi Malraux Ancien Régime

La loi Malraux a été crée en 1962, la version actuelle a été mise en place en 1995. Il s'agit d'une variante du déficit foncier où le contribuable impute de son revenu global l'ensemble du déficit constaté (à l'exception des intérêts d'emprunt). Et cela, sans limite.

 Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de leur restauration, de déduire l'intégralité de leur coût de leur revenu imposable, s'ils s'engagent à louer ces immeubles en non meublés, pendant 6 ans, une fois la restauration achevée.

  • L'immeuble doit être situé soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZP- PAUP).
  • La restauration doit concerner un immeuble bâti tout entier, et non seulement un ou plusieurs logements. Les travaux projetés doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet
  • L'immeuble restauré doit être affecté à l'habitation, les logements loués non meublés, à l'usage de résidence principale du ou des locataires, pendant une durée minimale de six ans.

Champs d'application de la réduction d'impôt Malraux

Commentaire de l'administration fiscale du 12 Septembre 2012

Dans un commentaire rendu le 12 Septembre 2012 ( BOI-IR-RICI-200), l'administration fiscale est venu préciser le régime de la réduction d'impôt Malraux après les modifications apportées par les lois de finances pour 2009 (article 84 de la loi de finances pour 2099 N°2008-1245 du 27 Décembre 2008) pour 2011 (article 105 de la loi de finances pour 2011 N°2010-1657 du 29 Décembre 2010) et pour 2012 (article 83 de la loi de finances pour 2012 N°2011-1977 du 28 Décembre 2011).

L'ensemble de ces dispositifs est venu modifié l'article 199 tervices du code général des impôts qui a créé une réduction d'impôt à raison des dépenses supportées par un contribuable, en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti dans un secteur sauvegardé, dans un secteur ancien dégradé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.

Dans son commentaire du 12 Septembre 2012, l'administration précise le champs d'application de la réduction d'impôt.

I) Les personnes concernées

A) Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France:

La réduction d'impôt ne bénéficie qu'aux personnes physiques qui sont fiscalement domiciliées en France. Les personnes fiscalement domiciliées hors de France ne bénéficie pas de la réduction d'impôt.

Les personnes qui sont fiscalement domiciliées dans l'une des collectivités territoriales suivantes ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt Malraux:

  • Polynésie française
  • Îles Wallis et Futuna
  • Terres australes et antarctiques françaises
  • Mayotte
  • Saint Pierre et Miquelon
  • Saint Martin
  • Saint Barthélemy
  • Nouvelle Calédonie.

Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

La réduction d'impôt ne peut être accordée au titre de travaux de restauration d'un immeuble ou d'un logement inscrit à l'actif d'une entreprise individuelles soumis à l'impôts sur le revenu.

B) Les sociétés éligibles à la réduction d'impôt Malraux:

Les dépenses de restauration réalisées par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés sont éligibles à la réduction d'impôt.

Conditions:

  • La société ne doit pas ^être une société civile de placement immobilier
  • Le produit de la location de l'immeuble doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Toutes les sociétés de personnes (SAS, SARL soumises à l'Impôt sur le revenu, sociétés civiles immobilières) sont donc éligibles à la réduction d'impôt.

Dans ce dernier cas, l'avantage fiscal sera réparti entre chaque associé au prorata des droits de chacun des associés dans la société.

C) Cas particuliers du démembrement et de l'indivision:

  • Pour les biens détenus en indivision

Les biens immobiliers détenus en indivision sont éligibles à la réduction d'impôt. Chacun des indivisaires bénéficiera de la réduction d'impôt au prorata des droits de chacun dans l'indivision.

  • Exclusion du démembrement:

La propriété de l'immeuble sur lequel porte les travaux de restauration ne peut être démembrée.
Cependant, lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, l'avantage obtenu antérieurement au décès n'est pas remis en cause. Le conjoint survivant devra attributaire du bien ou de son usufruit, devra respecter l'engagement de location ou de conservation des parts, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

II) les immeubles éligibles à la réduction d'impôt Malraux:

A) La localisation des immeubles:

L'immeuble doit être situé dans l'une des zones suivantes:

  • Secteur sauvegardé, soit lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ces secteurs est approuvé ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilitée publique.
  • Dans un quartier ancien dégradé. La restauration doit avoir été déclaré d'utilité publique.
  • Les immeubles situés dans des quartiers anciens dégradés ne sont éligibles à la réduction d'impôt que jusqu'au 31 Décembre 2015. Pour accéder à la liste des quartiers anciens dégradés éligibles à la réduction d'impôt cliquer ici
  • Dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. La restauration devra avoir été déclarée d'utilité publique.
  • Dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine. La restauration devra avoir été déclarée d'utilité publique.

B) Liste des immeubles éligibles à la réduction d'impôt:

  • Locaux à usage d'habitation
  • Locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage.
  • Locaux affectés à un usage autre que l'habitation et dont les travaux ont pour objet d'affecter ces locaux à usage d'habitation.

Source : DirectProduit 01/10/2012

 

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