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Le statut LMNP amortissement

 

La location meublée non professionnelle - un régime fiscal attractif

Les locations de logements sont soumises au régime des revenus fonciers. Les loyers  perçus par le propriétaire bailleur doivent être déclarés à l'administration fiscale dans la catégorie des revenus fonciers.

Cependant le code général des impôts prévoit une exception, qui concerne les locations meublées.
Pour ces locations, les loyers perçus par le propriétaire sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et doivent donc être déclarés dans celle-ci.

La qualification de bénéfice industriel et commercial offre de nombreux avantages au propiétaire de logements meublés en matière d'impôt sur le revenu

En effet, alors que dans le cadre des locations classiques de logement, le propriétaire devra déclarer les loyers minorés des charges déductibles afférentes à ces catégories de revenus, en matière de bénéfices industriels et commerciaux, le bailleur se voit autoriser à déduire des charges supplémentaires que l'on ne retrouve pas dans les locations de logements non meublés.

Ici, l'avantage fiscal pour le propriétaire bailleur consistera à déduire des loyers réellement perçus un montant de charges élevé qui lui permettra de ne déclarer, chaque année, qu'un résultat très faible voir égal à zéro. Ainsi, la location meublée permettra de faire échapper à l'impôt sur le revenu une part importante des loyers réellement perçus par le propriétaire.

 



Quels sont les charges déductibles par le propriétaire

Chaque année le propriétaire pourra déduire des loyers qu'il a perçu les charges suivantes

  • Les frais de gestion
  • Les charges de copropriété
  • Les intérêts d'emprunt, et ici sans limite
  • Les frais d'acquisition du bien immobilier :
    • les frais d'acte notarié
    • les frais de garantie
    • la rémunération des intermédiaires et y compris la rémunération du vendeur
    • les émoluments du notaire (la rémunération du notaire)
  • Les amortissements de l'immeuble et des meubles

A quoi correspond un amortissement ?

L'amortissement est destiné à prendre en considération qu'avec le temps et l'usage d'un bien, qu'il soit mobilier ou immobilier, la valeur de celui ci diminue.

L'amortissement consiste à soustraire au prix hors taxe payé par le propriétaire du bien une quote-part de celui-ci, et à considérer qu'il s'agit d'une charge que l'on déduira des loyers perçus par le propriétaire.

Cette-quote part du prix d'acquisition varie en fonction des éléments qui composent le bien et de la durée d'amortissement prise en compte. La durée d'amortissement consiste à considérer que l'élément du bien immobilier que l'on amortit à une durée de vie limitée fixée à un certain temps.

Les durées d'amortissement prises en considération sont généralement les suivantes

  • Toiture : 25 ans
  • Installations électriques : 25 ans
  • Etanchéité : 15 ans
  • Ascenseurs : 15 ans
  • Agencements intérieurs : 15 ans
  • Structure (gros œuvre) : 15 ans
  • Meubles : 7 ans

L'autre avantage de l'acquisition sous le statut de la location meublée - La récupération de TVA

Le propriétaire du logement pourra récupérer la TVA qui a grevé le prix d'acquisition du logement si les loyers perçus par le propriétaire sont eux-mêmes assujettis à la TVA et si le logement est neuf (est considéré comme neuf, le logement achevé depuis moins de cinq ans).
 Les loyers pourront être assujettis à TVA ( au taux réduit de 7%) lorsque les conditions suivantes sont réunies :

Condition tenant à la situation du logement :

Le logement est situé dans l'une des structures suivantes :

  • Résidence de tourisme classée
  • Résidence avec services
  • Village de vacances classé


Conditions tenant aux modalités de location :

Le propriétaire du logement devra passer un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant qui remplira les conditions suivantes :

Pour les résidences de tourisme classées : l'exploitant de la résidence devra prendre un engagement de promotion touristique à l'étranger Pour les résidences services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées dépendantes, résidences hôtelières), l'exploitant devra outre l'hébergement, fournir au moins trois des quatre prestations suivantes :

  • Petit déjeuner
  • Nettoyage régulier des locaux
  • Fourniture de linge de maison
  • Accueil, même non personnalisé, de la clientèle.

Ainsi, l'acquéreur du logement loué en meublé pourra se voir rembourser par le Trésor public 20% du prix d'acquisition du logement loué en meublé.

Pour chacun de ces éléments, on prendra en considération leur prix hors taxe que l'on divisera par le nombre d'année. Cette opération permettra ainsi de déterminer le montant de l'amortissement comptabilisé et déductible des loyers chaque année.

Des revenus perçus hors impôts sur 15 et 25 ans

Par le jeu des amortissements, le montant des loyers que le propriétaire devra déclarer à l'administration fiscale sera le plus souvent égale à zéro.
Les loyers ne seront donc pas imposables sur cette même période.

La location en meublée-Des loyers sécurisés

Deux types de locations meublées peuvent être choisies par un investisseur : La location meublée avec gestion directe ou la location meublée par bail commercial.

Dans le premier cas, le propriétaire devra faire face, seul et sans aucune assistance ni garantie, aux risques d'insolvabilité du locataire.
On retrouvera cette situation à chaque fois qu'un investisseur se porte acquéreur d'un logement, voir d'un micro logement (chambres de bonne, studios) dans l'ancien, qu'il meuble lui même, et qu'il décide par la suite de louer lui même  ou en ayant recours à l'assistance d'une agence immobilière.

Cette solution peut présenter des avantages, mais elle créée au détriment du propriétaire une situation de précarité incompatible avec la constitution sécurisée d'un patrimoine locatif.

En effet, les contrats de locations meublées sont d'une durée limitée (1 an) et peuvent être résiliés à tout moment par le locataire. Mais surtout, il faut garder à l'esprit que ces locations meublées consenties sur de courtes durées ne sont, le plus souvent consenties qu'à des populations peu solvables (étudiants, travailleurs précaires) qui n'ont pas vocation à rester dans ce type de logements sur de longues durées. 

L'autre solution, sécurisée celle-ci, consistera à se porter acquéreur d'un logement faisant partie d'une résidence et qu'un exploitant prend à bail commercial.

Ici, le propriétaire du logement va signer avec un exploitant (le plus souvent une société) un bail commercial par lequel il donne à bail le logement pour une durée de neuf ans minimum et l'autorisera à sous louer ensuite ce logement à des occupants.
Que le logement soit ensuite loué ou non à un occupant effectif importera peu au propriétaire, car son véritable locataire est la société qui a pris à bail la résidence. Il percevra des loyers quel que soit la réalité de la location de l'appartement.

La loi a même fixé un seuil supplémentaire de sécurité, en dérogeant au droit des baux commerciaux en faveur des propriétaires de logements meublés loués à un exploitant.
En effet, le code de commerce prévoit que même lorsque le preneur à bail signe un bail commercial d'au moins neufs, il peut mettre fin au bail à l'issue des trois premières années.

Dans le cas des locations meublées consenties à l'exploitant d'une résidence cette faveur accordée au preneur à bail (le locataire du propriétaire), disparaît, et il reste tenu par les stipulations du bail commercial.

Les inconvénients et risques de la location en meublée

Un investissement en location meublée avec bail commercial consentie à un exploitant n'est pas un investissement immobilier classique.
L'attention de l'acquéreur devra se porter essentiellement, sinon uniquement sur la rentabilité de l'investissement et non sur la valorisation des prix de l'immobilier sur le secteur d'implantation du logement.

Pourquoi ?

Ce type d'investissement est destiné à générer des revenus complémentaires sur de très longues périodes, revenus défiscalisés.
La conception des résidences permettant d'obtenir ces deux avantages que sont la perception de revenus défiscalisés sur le long terme, ne permettra que dans très rare cas d'obtenir une plus-value à la revente. Le logement n'aura de valeur que parce qu'il fait partie d'une résidence exploitée et rentable.
Si plus-value immobilière il y a, celle-ci sera le résultat d'une bonne exploitation de la résidence qui permettra au propriétaire de logement meublé de placer son bien immobilier sur le marché de la revente de résidences que l'on appelle résidences gérées.

Qu'est ce qu'une bonne exploitation ?

La bonne exploitation de la résidence consistera à donner à bail le logement à un exploitant qui garantira réellement le loyer par bail commercial.

Comment l'exploitant peut-il garantir le loyer :

Pour avoir une garantie de paiement des loyers par l'exploitant, l'acquéreur d'un logement meublé devra se focaliser avant tout sur les éléments suivants : l'expérience de l'exploitant et l'existence d'un véritable marché locatif.


Les résidences gérées recouvrent plusieurs type de catégories

  • Résidences étudiantes
  • Résidences senior
  • Résidences de tourisme
  • Établissements pour personnes âgées dépendantes
  • Résidence affaires ou résidence corporate

A chaque fois, l'acquéreur devra vérifier si l'exploitant, et notamment si les personnes physiques qui exploiteront commercialement la résidence bénéficient des compétences dans les domaines précités.

Attention: le seul fait que l'exploitant appartienne à un grand groupe qui semble présenter de nombreuses garanties financières n'est pas à lui seul un gage de sécurité. Par le passé de grands noms de l'exploitation de résidences de tourisme ont été placés en liquidation judiciaire du fait d'un défaut total d'expérience dans la commercialisation de séjours touristiques.

L'autre élément à prendre en considération est la rentabilité de l'investissement proposées dès le début du bail commercial

L'acquéreur potentiel d'un logement en meublé pourra être attiré par des taux de rentabilités très élevés, dépassant parfois les 7%.
Une question à se poser alors, l'exploitant pourra t il tenir cette rentabilité de 7% sur la totalité du bail commercial.
Une rentabilité élevée dès le début du bail commercial est  très loin d'être un gage de sécurité, et l'on voit aujourd'hui de nombreux exploitants imposer aux propriétaires des baisses de loyer considérables, car ceux qui avaient été promis n'étaient pas "tenables" économiquement; un problème qui met encore aujourd'hui les propriétaires dans de situations délicates lorsque ceux-ci ont du recourir à un emprunt pour financer l'achat du bien immobilier.

L'existence d'un potentiel commercial

Lorsqu'une personne souhaite se porter acquéreur d'un logement appartenant à une résidence gérée, celui-ci devra se renseigner sur l'existence du marché locatif.
Il devra vérifier si à la spécialisation de l'exploitation correspond une véritable demande locative: pour une résidence de tourisme, si celle-ci est bien située sur un territoire qui connaît une forte fréquentation touristique, s'il s'agit d'une résidence étudiante, l'existence de pôle d'enseignement supérieur sur le secteur....
Pour cela, le vendeur devra fournir à l'acquéreur potentiel de véritables études de marché locatif.
La simple présentation d'une résidence, de ses éléments de confort, de ses équipements, de photos resteront toujours insuffisants.

Ainsi, pour se voir garantir un loyer sur le long terme, le vendeur et son client devront procéder à une véritable analyse économique de l'exploitant et du potentiel commercial de la résidence.

Location meublée et clause d'indexation

Les loyers perçus par le propriétaire d'un logement donné à bail commercial en meublé à un exploitant peuvent être réévalué chaque année selon deux modalités, que l'on dénomme clause d'indexation.

La clause d'indexation classique

Elle consiste à revoir le loyer à l'issue d'une période déterminée par les stipulations du bail commercial en fonction d'un indice.
Le plus souvent le loyer sera revu chaque année ou tus les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux.

L'attention du vendeur et de son acquéreur devra alors se porter sur plusieurs points :

  • L'indice des loyers commerciaux retenu correspond-il à l'indice des loyers commerciaux annuel ou trimestriel ?
  • L'évolution de l'indice est t'elle plafonnée. Certains baux commerciaux ne prendront en considération qu'une évolution plafonnée.
  • La répercussion de de l'évolution de l'indice sur le montant du loyer révisé est-elle, elle aussi, plafonnée ?

La clause d'indexation à intéressement

Cette clause, qui s'ajoute à la clause d'indexation classique, permettra de faire évoluerle loyer à la hausse en fonction du chiffre d'affaire réalisé par l'exploitant.
Ce type de clause présente une double sécurité quant au paiement des loyers.
L'exploitant proposera une rentabilité de départ moyenne, sans surèvalution, lui permettant de démarrer dans de bonnes conditions financières l'exploitation de la résidence et surtout de développer par la suite une véritable politique commerciale de remplissage de celle-ci sans être économiquement bloqué par le paiement de loyers trop élevés.
Par la suite, les loyers seront réévalués en fonction de la progression du chiffre d'affaire de l'exploitant.

Une solution sécurisante à condition toutefois de bien vérifier que l'exploitant est un véritable professionnel de l'hôtellerie et de l'exploitation de résidences de tourisme ou affaire, ce type de clauses se présentant en général pour l'exploitation de ces résidences.


Source : Direct Produit 04/2014

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