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La Loi Pinel dans l'Ancien Réhabilité

 

La loi Pinel est applicable aux bien anciens faisant l'objet d'une rénovation importante. Elle permet de se constituer un patrimoine de qualité et d'optimiser l'investissement au Déficit foncier. Les biens immobiliers éligibles sont principalement situés en coeur de grandes villes et dans des immeubles anciens de caractère.

 

Le dispositif Pinel optimisé au Déficit Foncier

Les caractéristiques fiscales :

  • Les taux de réduction d’impôts sont :
    • 12 % pour 6 ans de location (Sur option)
    • 18 % pour 9 ans de location (Sur option)
    • 21 % pour 12 ans de location (Sur prorogation)
  • Il est possible de louer à des ascendants et descendants pour les acquisitions à partir du 1er janvier 2015, dès lors que les plafonds de loyers et de ressources sont remplis
  • Le dispositif Pinel est applicable aux ventes réalisées depuis le 1er septembre 2014.
  • Le plafond d'investissement annuel est de 300 000 €

Les critères d’éligibilités techniques

  • Décence du logement (décret 2002-120 du 30 janvier 2002) : 4 au moins des 15 caractéristiques ne sont pas respectées(gros œuvre, couverture, absence amiante plomb, gaz, état cuisine, chauffage, ventilation et menuiseries, etc…)
  • Perfomances techniques (Arrêté du 19 décembre 2003) : 6 au moins des 12 performances ne sont pas respectées (surface et volume, normes électriques, eu, ev, sdb, wc, isolation combles, chauffage conforme, etc…)
  • Les logements après travaux doivent répondent aux 2 critères sur 4 d’isolation et résistance thermique (Arrêté du 5 mars 2012)
    • L’isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur
    • Les fenêtres
    • Le système de chauffage
    • Le système de production d’eau chaude sanitaire

Les dépenses de réparation et d’entretien dissociables de l’opération de transformation ou de réhabilitation ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Ces dépenses seront donc déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun, pour la détermination du déficit foncier, imputable, à concurrence de 10.700 €, sur le revenu global.

Comparatif investissement Pinel dans le neuf et investissementPinel optimisé au Déficit Foncier

Exemple pour un montant d'investissement de 246 400 € décomposé comme suit : 123 200 € de foncier, 84 990 € de travaux éligibles au dispositif Pinel & 38 210 € de travaux à passer en déficit foncier.
En appliquant un taux de réduction d'impôt Pinel de 21% sur une durée de 12 ans, sur le montant du foncier et des travaux éligibles au dispositif Pinel (soit 208 190 €), la réduction d'impôt est de 37 474 € pendant les 9 premières années et de 6 246 € pendant les trois années suivantes. Dans le cas d'une TMI à 41%, sur l'assiette de travaux en déficit foncier, soit l'économie d'impôt est de 15 666 € s'il n'y a pas de revenus fonciers à gommer, soit elle sera de 21 588 € si l'enveloppe de 38 210 € vient s'imputer sur des revenus fonciers existants.

En conclusion pour un achat sous le dispositif Pinel d'un montant de 246 400 €, si votre TMI est de 41%, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt :

  • Achat d'un bien Neuf en dispositif Pinel : 51 744 € d'économies d'impots sur 12 ans
  • Achat d'un bien Ancien éligible au dispositif Pinel optimisé au Déficit Foncier :
    • si vous n'avez pas de revenus foncier : 59 386 € d'économies d'impots sur 12 ans
    • si vous avez pas de revenus foncier : 65 308 € d'économies d'impots sur 12 ans

 

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