Le marché immobilier calédonien
Le marché immobilier Calédonien se concentre sur la ville de Nouméa et les quelques communes mitoyennes. La Nouvelle Calédonie est de loin le DOM TOM le plus riche, possédant une économie basée sur les mines de nickel, elle en est le troisième producteur mondial et les réserves sont estimées à plus de 300 ans. Le taux de chômage dans la province sud est de 4.5% ce qui constitue le plein emploi, le taux de croissance est à plus de 6%, des projets d’équipements de grandes envergures tels que l’agrandissement de l’aéroport de la Tontouta, la création de l’autoroute le reliant à Nouméa, la création de deux usines de raffinement du Nickel (dont celle du sud qui rentrera en phase de production dès cette année), constituent des vecteurs de développement importants avec des investissements massifs et des rentabilités à plusieurs dizaines d’années.
Nouméa et son agglomération de plus de 200 000 personnes est une ville moderne et riche avec une architecture homogène et harmonieuse, peuplée essentiellement de métropolitains. Deux paramètres sont à connaitre pour bien appréhender le marché immobilier sur la Nouvelle Calédonie :
- La moitié de la population a moins de 25 ans et constitue donc un énorme réservoir de clients qui arrivent tout d’abord sur le marché du locatif, puis sur celui de l’acquisition
- L’arrivé annuelle de plus de 2000 personnes sur le territoire attirées par la forte offre d’emplois liée au boum économique et à une formidable qualité de vie.
Les opérations réalisées sont le plus souvent des réalisations de taille humaine allant de quelques logements à une quarantaine. Tous sont livrés entièrement équipés, cuisine, salle de bains et penderies.
Exemple de surface par type de logement :
- F2 : 45 m2 + 15 m2 de terrasse
- F3 : de 60 à 85 m2 + terrasse
- F4 : de 90 à 120 m2 + terrasse.
Toutes les garanties, bon achèvement ou décennal sont obligatoires.
Les atouts du marché Calédonien
- Toutes les études publiées par l’Institut d’Emission d’Outre-Mer montrent une carence en offre immobilière (l’INSEE sur les Tom,) et pour simplement répondre à la demande du marché, il faudrait construire un minimum de 6500 logements annuels
- A ce jour, les différents intervenants, promoteurs et organismes sociaux arrivent tout juste à mettre sur le marché 1000 logements par an
- La ville de Nouméa est le deuxième marché locatif français, devant la côte d’azur et derrière Paris intra-muros. A titre d’exemple, un deux pièce de 45m2 avec une terrasse de 15 m2 se loue à plus de 18€ le mètre, offrant une rentabilité à plus de 5.6%. A contrario le prix du mètre carré reste abordable puisque nous trouvons certaines promotions à moins de 3000€ du mètre
- Le marché est soutenu par une très forte poussée démographique, une migration d’une main d’œuvre métropolitaine constante depuis des années, une revalorisation de la solde des fonctionnaires basée sur le taux maximum pratiqué sur les DOM TOM
- Une législation régissant les relations propriétaires/locataires différente de celle pratiquée en métropole, en Calédonie elle est clairement en faveur du propriétaire
- La modification du POS est intervenue en janvier 2009 rendant la construction de grands ensembles impossible et repoussant la construction de lotissements et des projets les plus rentables pour la promotion immobilière à la périphérie de Nouméa sur les villes de Païta, Mont Dore ou Dumbéa. Cette mesure a pour conséquence une raréfaction des projets dans Nouméa et donc une augmentation des prix. Le projet de la plus grande ZAC de France sera réalisé à partir de 2010 à Païta.
- Il est à noter que le marché de l’ancien, sur certains produits est plus cher que le marché du neuf. La disponibilité immédiate en étant la justification.
Une législation fiscale très favorable
La Calédonie a une autonomie fiscale, le gouvernement décide donc des différentes taxations sur son territoire.
- La TVA n’existe pas
- Absence totale de taxe foncière pour les acquéreurs de biens neufs pendant les dix premières années
- La taxation sur les plus-values immobilières n’existe pas
- Pas de CSG RDS
- Une indépendance des revenus fonciers, le cumul de revenus fonciers métropolitains ne pouvant se cumuler avec des revenus ou des déficits Calédonien
- Pour les locataires il n’existe pas de taxe d’habitation
Comparatif fiscalité Nouvelle Calédonie & France Métropole
Nouvelle Calédonie | Métropole |
DEFISCALISATION |
Scellier outre mer COM | Scellier |
24% du bien acquit répartit sur 5 ans | 13% du bien si en BBC ou 6% du bien non BBC, répartit sur 9 ans (ou 21% sur 15 ans en BBC et 14% en non BBC) |
limité à 300 000 € | limité à 300 000 € |
FISCALITE |
Imposition sur le foncier |
12,5% du bénéfice déclaré | suivant la tranche d’imposition |
| | maximum 41% + CSG |
CSG |
n’existe pas en Calédonie | 12,10% du bénéfice foncier |
Taxe Foncière |
exonération pendant 10 années | Imposition suivant la commune du lieu d’acquisition |
Taxe d’habitation |
aucune | suivant la commune du lieu d’acquisition |
Taxe sur les plus-value immobilières |
aucune | taxation si revente avant 15 ans |
FRAIS LIES A LA GESTION DU BIEN |
TVA |
5,5% en plus des honoraires de l’agence | 19,6% en plus des honoraires de l’agence |
Assurances loyers impayés |
idem | idem |
