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La résidence

La «Résidence de l'Eau Vive» est une résidence  pour personnes âgées dépendantes, conforme à la réglementation des EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Elle est située dans le département de la Meuse.

Elle est l'une des toutes premières résidences «multi-sites» qui correspond à  une demande de résidence plus humaine car plus petite et géographiquement plus proche des familles.

La «Résidence de l'Eau Vive» regroupe en fait 3 résidences qui seront construites dans un périmètre de 26kms. La résidence qui regroupera les services communs (administratifs et techniques) aux 3 résidences sera située à Triaucourt, elle comportera 50 lits. Les résidences de Pierrefitte sur Aire et de Souilly comporteront 30 chambres chacune. Une unité Alzheimer de 15 lits est prévue dans chacune des résidences.

 

Les constructions respecteront les dispositions de la norme européenne «Passiv House», qui est plus élevée que celles correspondant à la certification BBC/RT 2005 française.

Cette résidence sera exemplaire sur le plan écologique, cela représente une garantie supplémentaire dans la gestion de l'exploitant.

Pour renforcer son orientation écologique, la résidence disposera :

• de production d'électricité par panneaux photovoltaïques avec vente de l'électricité produite à EDF;
• d'eau chaude pour le sanitaire et pour le chauffage par panneaux solaires avec serpentins;
• d'isolation renforcée avec des murs de 41 cm d'épaisseur et 30 cm d'isolation en toiture;
• de chauffage avec PAC géothermique;
• de puits canadien (système de réchauffement de l'air des VMC);
• de VMC double flux (système de récupération de calories dans les VMC);
• de citernes d'eau de pluie.

Les aménagements intérieurs ont été conçus pour procurer le maximum de confort aux personnes âgées, tant pour la qualité des matériaux que le choix des couleurs.

Le plus grand soin a été apporté à la sélection du mobilier et les services aux personnes seront du meilleur niveau.

 

 

 

La situation géographique

 

 

La Clientèle de la résidence

 

Elle sera essentiellement locale, mais des personnes de la région parisienne seront certainement intéressées par une résidence de grande qualité située à une heure de Paris en TGV (gare à 20kms de la résidence) dont le prix de journée est d'environ 50% inférieur à ceux de la région parisienne.

 

 

Le gestionnaire

L'exploitation est assurée par la société ELTER, dirigée par monsieur Alain Le GOASTER qui bénéficie d'une grande expérience dans le domaine médico-social. Il a, à son actif, la construction de plus d'une quinzaine de résidences pour personnes âgées, dont les résidences «Fontaines Médicis».

Il gère depuis plusieurs années la résidence «Les Forges Royales» à GUERIGNY dans la Nièvre pour la plus grande satisfaction des investisseurs.

Monsieur Le GOASTER n'a pas une vision «d'industriel» de l'EHPAD, mais plutôt celle d'un artisan qui cherche à améliorer constamment ses réalisations afin de procurer la meilleure qualité de vie à ses pensionnaires, ce qui garantit également le succès de ses réalisations.

 

La société ELTER est titulaire d'une autorisation d'exploitation de cette résidence portant le N°DDASS/PA/2009-1313 du 31 décembre 2009 ; signée par le Président du Conseil Général et par le Préfet du département de la Meuse.

 

La garantie de paiement des loyers :

L’association à but non lucratif ASH Meuse 1, qui est le Maitre d'ouvrage de la promotion immobilière a obtenu un financement pour conserver dans son patrimoine 54 des 110 logements qui seront construits.

Etant de ce fait l'un des acteurs fondamentaux de l'opération, l'association ASH MEUSE 1 se porte garante vis-à-vis des 56 autres propriétaires du paiement de leurs loyers.

L’Association ASH Meuse1, forte de ses 54 logements représente une valorisation au prix de vente actuel de plus de 8 millions d'euros.

 

 

Le Promoteur

Le promoteur de cette résidence est une association sous la Loi de 1901, c'est l'Association Solidarité Humaniste Meuse 1 (ASH MEUSE 1).

L'association a déposé et obtenu 3 permis de construire (un par résidence); à ce jour ils sont purgés de tout recours.

La construction commencera le 1er trimestre 2012. La résidence de Triaucourt sera livrée 1er trimestre 2013. Les résidences de Pierrefitte et de Souilly seront livrées entre 2 et 4 mois plus tard.

 

L’une des dernières réalisations du Promoteur: la résidence  «Les Forges Royales», située à Guerigny dans la Nièvre, est déjà novatrice dans son concept d'accueil de ses résidents, et cela en fait l'une des résidences les plus prisées par les personnes âgées et leurs familles de cette région.

 

 

Les chiffres : le prix, la rentabilité

Sur les 110 chambres que compte cette résidence, 54 seront conservées par l'Association ASH Meuse 1 et 56 seront vendues à des investisseurs privés.

Le prix de vente de ces chambres sera de 140 000 € hors taxes pour la partie immobilière et de 9 000 € hors taxes pour le mobilier et les équipements, soit un total de 149 000 €

Les investisseurs seront liés au gestionnaire par un bail commercial ferme de 11 ans ; le montant du loyer sera de 7 450€ par an hors taxes, payable trimestriellement à terme échu, le 10 du mois suivant.

Ce loyer représente une rentabilité exceptionnelle de 5% hors taxes sur le montant investi.

Le loyer sera révisé de plein droit annuellement le 1er  janvier de chaque année en appliquant une valorisation égale à 70% du montant de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l'Economie et des Finances.

Le différentiel des 30% sur cette révision est destiné à participer à l'augmentation constante des travaux d'entretiens et des remises à niveau de l'établissement au fil des années.

Le Gestionnaire prenant également à sa charge les gros travaux tels que définis dans les articles 605 et 606 du Code de la Construction, décharge totalement les investisseurs de dépenses supplémentaires éventuelles et leur permet de percevoir un loyer net de toutes charges et frais.

 

 

La fiscalité

La «Résidence de l'Eau Vive» pour personnes âgées entre dans le cadre des EHPAD, ce qui permet de bénéficier des avantages des BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) qui sont :

 

• De récupérer les 19,6% de la TVA sur le prix d'achat
• De bénéficier de la Loi Censi-Bouvard
• De pouvoir entrer dans le cadre du loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
• De pouvoir déduire tous les frais professionnels, tels que le comptable ou autres
• De pouvoir déduire la totalité des intérêts d'emprunt du prêt contracté pour financer l'acquisition